FAQ Vente

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Rétractation pour une offre d'achat

L’auteur d’une offre d’achat peut-il se rétracter et, si oui, dans quelles conditions ?

En principe, l’auteur d’une offre d’achat peut la retirer tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur. Toutefois, la jurisprudence nuance cette possibilité. La Cour de Cassation, notamment, a estimé que « si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
En d’autres termes, une offre assortie d’un délai est irrévocable tant que ce délai n’a pas expiré. Sa révocation entraîne alors le versement de dommages et intérêts, au titre de la responsabilité contractuelle pour inexécution d’une obligation de faire (maintenir son offre).
Sachez toutefois que la pratique de l’offre d’achat a été quasiment abandonnée, en particulier depuis que la loi interdit d’exiger le versement d’un dépôt de garantie à la signature. On lui préfère désormais la simple lettre d’intention d’achat, document à vocation essentiellement commerciale qui ne crée par de lien contractuel entre les parties. Elle ne comporte donc pas de durée de validité et n’a pas à être acceptée par le vendeur.

 


Cabinet libéral dans la résidence principale

Exerçant une profession libérale, j'ai installé mon cabinet dans les murs de ma résidence principale, que j'ai maintenue dans mon patrimoine privé. Puis-je, à ce titre, me verser un loyer déductible de mes revenus professionnels et, si oui, dans quelles conditions ?

Le Fisc a longtemps vu cette pratique d'un mauvais œil. L’article 931 du Code Général des Impôts stipule notamment que « Lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l'exercice de sa profession, aucune déduction n'est apportée, de ce chef, au bénéfice imposable ».
Mais, en donnant raison à deux contribuables qui s'étaient vus signifier un redressement, la Cour Administrative d'Appel de Versailles a inversé la tendance en 2005.
Ce principe a été confirmé par le Conseil d'Etat, dans un arrêt du 11 avril 2008. Les personnes exerçant sous le régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) peuvent désormais déduire de leurs revenus professionnels le loyer versé pour l'exercice de leur profession au titre d'un local maintenu dans leur patrimoine personnel.
Encore faut-il, pour ne pas s'exposer aux foudres du Trésor Public, respecter plusieurs conditions. Ainsi, votre immeuble ne doit pas avoir été inscrit au registre des immobilisations. Vous devez, en outre, pouvoir apporter la preuve du versement du loyer d'un compte professionnel vers un compte privé. Il doit donc faire l'objet d'un paiement effectif et vous devez être en mesure de produire les écritures comptables, ainsi que les copies de chèques et de relevés de comptes professionnels qui en attestent. Enfin, et peut-être surtout, vous devez déclarer ce loyer au titre de vos revenus fonciers. En la matière, le régime des BNC est donc maintenant aligné sur celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).


Vente à réméré ?

Je loue une petite longère en Normandie. Mon propriétaire me propose une vente à réméré. J’ignore la signification de cette formule. Qu’a-t-il voulu dire ?

Les textes sont précis : par cette formule, votre propriétaire qui souhaite vous vendre sa longère, se réserve le droit de la racheter par la suite, moyennant restitution du prix principal et des frais de mutation. L’acte notarié doit alors prévoir la liberté de rachat au cours d’un délai maximum de cinq années. Au cours de ces soixante mois, votre actuel propriétaire peut exercer son droit de rachat ou y renoncer. Vous serez donc un possible propriétaire momentané !

 


Indivision

Nous possédons, mes frères et moi, en indivision, une demeure en Charente-Maritime.

Quelles sont les nouvelles dispositions ?

Depuis le 1er janvier, les règles de l’indivision ont, en effet, été assouplies. La majorité des deux tiers est désormais suffisante pour la réalisation de certains actes de gestion tels que les travaux d’entretien afin d’éviter la détérioration du bien indivis, donner à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers, signer un bail d’habitation…
En revanche la règle de l’unanimité est maintenue pour conclure ou renouveler les baux autres que d’habitation.

 


Travaux et permis de construire

Bonjour, je souhaite effectuer quelques travaux à mon domicile. J’ai appris que le Permis de Construire n’est pas obligatoire dans tous les cas mais j’ai également entendu parler de la déclaration préalable. Qu’en est-il exactement ?

En effet, certains types de travaux ne nécessitent qu’une simple déclaration préalable. Cela concerne notamment l’installation de constructions légères de loisirs à proximité d’une maison de vacances. Il faut toutefois que la surface du bâtiment soit inférieure à 20 m2. Il en va de même pour les piscines couvertes construites. Sont également concernées par cette déclaration préalable les terrasses dont la hauteur dépasse les 60 cm, les créations d’ouverture de façade ou encore les fermetures de balcons.
Votre déclaration préalable doit, comme la demande de Permis de Construire, être déposée en Mairie. Elle comprendra un formulaire administratif, et plusieurs documents tels que le plan de situation et la visualisation extérieure. Notez que pour ce type de travaux il n’est pas nécessaire de faire intervenir un architecte.
Vous pourrez considérer avoir obtenu une autorisation tacite si vous n’avez pas de réponse dans le mois suivant le dépôt de votre demande.
Une fois obtenue, la déclaration préalable devra être affichée en mairie et sur le lieu du chantier.
Sachez, pour terminer, que les travaux doivent être effectués dans les 2 ans suivant le dépôt et que contrairement au permis de construire aucune prolongation ne pourra vous être accordée.


Commission d’intermédiaire

Je souhaite acheter un appartement et j’ai entendu parler de la commission d’intermédiaire. De quoi s’agit-il exactement ?

Le vendeur d’un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l’acheteur. En plus du prix du bien vous devrez payer les frais de notaire ainsi que, dans certains cas, une commission d’intermédiaire.
Le vendeur peut confier un mandat à un intermédiaire - la plupart du temps un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle - chargé de rechercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction.
Le mandat n’est rien d’autre qu’une mission concrétisée par un contrat écrit. Il doit mentionner l’objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l’intermédiaire.
La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un bon de visite par lequel il s’engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.
Quand l’intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties. Dans les autres cas, le montant est fixé par la réglementation.
En principe cette commission est payée lors de la signature de l’acte authentique.
Quand une des conditions fixées dans l’avant-contrat n’est pas réalisée la commission n’est pas due.

 

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