Plus-value immobilière

Vous vendez un bien immobilier et vous avez réalisé une plus-value, c'est-à-dire que vous vendez plus cher que vous n'avez acheté. Bonne nouvelle pour votre patrimoine, mais attention : l'État peut prélever une part de ce gain. Voici comment savoir si vous êtes concerné et combien cela peut vous coûter.

Le principe est simple : la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat de votre bien. Mais le calcul ne s'arrête pas là. Vous pouvez déduire certains frais pour réduire la base imposable.

Le prix d'achat peut être majoré de certains éléments pour réduire la plus-value imposable :

• Les frais d'acquisition (frais de notaire), forfaitairement estimés à 7,5 % du prix d'achat
• Les travaux d'amélioration réalisés par une entreprise (sur justificatifs, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention)
• Les frais de voirie et de raccordement éventuels

Cette exonération concerne le logement que vous occupez réellement au moment de la vente. Un bien que vous avez quitté peut encore en bénéficier sous certaines conditions, notamment si la mise en vente intervient dans un délai raisonnable après le déménagement.

Si le bien vendu n'est pas votre résidence principale, la plus-value est imposable. Le taux global s'élève à 36,2 %, répartis entre l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Cependant, des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la durée de détention du bien.

En résumé : après 22 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value. Après 30 ans, l'exonération est totale.

Au-delà de la résidence principale, d'autres situations permettent d'échapper à la taxation :

• Première vente d'un bien autre que la résidence principale, sous conditions (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédentes et réemployer le prix dans l'achat d'une résidence principale)
• Vente d'un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 €
• Vente au profit d'organismes de logement social dans certaines zones
• Exonération liée à l'âge ou à l'invalidité sous conditions de revenus

C'est le notaire qui se charge de tout. Il calcule la plus-value imposable, applique les abattements, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse directement au Trésor public. Vous n'avez aucune déclaration à faire vous-même, mais il est important de fournir au notaire tous les justificatifs nécessaires : acte d'achat, factures de travaux et frais d'acquisition.