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Dispositif Jeanbrun : la relance locative attend encore ses investisseurs

Paris, le 14 octobre 2026 — Alors que s'ouvre l'examen du budget 2027 à l'Assemblée nationale et que plusieurs députés proposent d'élargir le champ d'application du dispositif Jeanbrun, notamment aux maisons individuelles, l'Adresse dévoile les résultats d'un sondage interne réalisé début octobre auprès de son réseau de 360 agences afin de mesurer l'intérêt des investisseurs pour ce nouveau dispositif fiscal. Les résultats révèlent un démarrage encore timide et des investisseurs qui restent dans l'attentisme, freinés notamment par le niveau des taux de crédit, la fiscalité et les contraintes liées à la rénovation énergétique. Un constat qui intervient alors même que plusieurs assouplissements du dispositif sont actuellement débattus au Parlement, notamment concernant son application aux logements individuels et les exigences de performance énergétique.

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Le dispositif Jeanbrun suscite encore très peu de demandes
Des investisseurs davantage intéressés par l'ancien avec travaux
Un intérêt encore limité pour les logements F et G malgré les assouplissements annoncés
Les appartements restent privilégiés, mais la maison individuelle conserve un potentiel pour l'investissement locatif
Globalement, un appétit moindre des investisseurs et encore de nombreux freins
Des évolutions législatives attendues pour transformer les intentions d'investissement en projets concrets

Le dispositif Jeanbrun suscite encore très peu de demandes

Le réseau coopératif l'Adresse a réalisé, du 1er au 10 octobre, un sondage interne au sein de ses 360 agences, dans un contexte marqué par la présentation du projet de budget 2027 et la poursuite des discussions parlementaires autour de possibles évolutions du dispositif Jeanbrun. « Les débats budgétaires doivent permettre de rendre l'investissement locatif plus accessible et plus lisible. Sur le terrain, nos professionnels rencontrent des investisseurs qui calculent, comparent et hésitent mais ne passent pas encore à l'acte. Pour les faire revenir sur le marché, il faut qu'ils puissent comprendre l'avantage proposé, réel dans certains cas, et se projeter dans des règles durables », estime Brice Cardi, président de l'Adresse.

En effet, à ce jour, 71 % des agences l'Adresse n'ont reçu « aucune demande, question ou interrogation » d'éventuels investisseurs concernant le dispositif Jeanbrun, et 27 % en ont reçu « très peu ». Au total, 98 % des agences ont donc eu peu ou pas de sollicitations. D'ailleurs aucune agence ne déclare avoir déjà accompagné ou réalisé une vente dans le cadre du dispositif, bien que 5 % indiquent que des projets sont en cours.

Intérêt du dispositif Jeanbrun auprès des investisseurs

Des investisseurs davantage intéressés par l'ancien avec travaux

Concernant les rares profils d'investisseurs potentiellement intéressés par le dispositif Jeanbrun, les agences constatent qu'il s'agit aussi bien d'investisseurs aguerris que de primo-investisseurs mais qui « se découragent souvent vu la complexité de mise en œuvre de cet avantage fiscal » selon l'un des directeurs d'agence interrogé. Les projets en cours concernent plutôt un achat dans l'ancien avec travaux (66 % des réponses) qu'un logement neuf (33,3%).

Lorsqu'on demande aux agences l'Adresse de mettre une note à ce dispositif et à son efficacité, près de 63 % d'entre elles lui donnent une note inférieure à 5 sur 10. La note moyenne attribuée au dispositif s'établit même à 3,46 sur 10, les agences justifiant cette note par leurs interrogations sur son fonctionnement, l'éligibilité des biens, l'intérêt fiscal et le montant des travaux minimum demandé qui peut être décourageant pour les investisseurs, notamment en impactant la rentabilité du projet.

« Le dispositif Jeanbrun doit pouvoir convaincre aussi bien un premier investisseur qu'un propriétaire déjà expérimenté. Or nos agences pointent des questions encore en suspens ou des réponses difficiles à obtenir, qui n'incitent pas au passage à l'acte : quels biens sont éligibles, quel montant de travaux faut-il prévoir et quel avantage fiscal restera-t-il au bout de l'opération ? Il est nécessaire de rendre le dispositif plus simple à comprendre et plus facile à utiliser. Un avantage fiscal doit aider à prendre une décision, et les travaux demandés doivent rester cohérents avec l'équilibre économique du projet », souligne Brice Cardi, président de l'Adresse.

Un intérêt encore limité pour les logements F et G malgré les assouplissements annoncés

L'Adresse a également souhaité mesurer l'intérêt des investisseurs pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), appelés aussi passoires thermiques. Ce marché pourrait connaître de nouvelles perspectives, alors que certains biens chauffés à l'électricité pourront sortir du statut de passoire thermique grâce à l'évolution du mode de calcul du DPE dès le 1er janvier 2027, tandis que d'autres pourraient retrouver leur place sur le marché locatif sous engagement de réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Pour autant, à ce jour, seuls 10 % des agences constatent une hausse de l'intérêt des investisseurs pour les logements F ou G par rapport à 2026, démontrant que les dernières annonces sur le sujet n'ont eu pour l'instant que peu d'impact. 59 % ne constatent pas d'intérêt particulier des investisseurs, 22 % jugent cet intérêt stable et 10 % le voient même diminuer.

Intérêt des investisseurs pour les logements avec un DPE F ou G

Concernant les bailleurs propriétaires de passoires thermiques, compte tenu les assouplissements possibles à venir, 18 % des agences observent que certains envisagent de remettre leurs biens F ou G en location. Pour autant, près de 30 % constatent que beaucoup restent dans une volonté de mise en vente de leur bien. Selon 45 % des agences, les récentes annonces ou évolutions n'ont eu aucun impact positif sur les investisseurs propriétaires de passoires thermiques.

« Il est aujourd'hui essentiel de clarifier et d'inscrire durablement dans la loi les assouplissements envisagés concernant les passoires thermiques. Les annonces successives et les incertitudes réglementaires entretiennent l'attentisme des propriétaires et des investisseurs, qui hésitent à engager des travaux ou à remettre leurs biens en location. Or, dans un contexte de pénurie de logements locatifs, nous ne pouvons pas nous permettre de laisser durablement des biens hors du marché. L'enjeu est double : donner aux propriétaires la visibilité nécessaire pour investir et rénover, tout en permettant à davantage de logements de retrouver le marché locatif, sans renoncer à l'objectif d'amélioration de leur performance énergétique. » détaille Brice Cardi.

Les appartements restent privilégiés, mais la maison individuelle conserve un potentiel pour l'investissement locatif

Malgré un contexte peu favorable, certains types de biens continuent de susciter l'intérêt des investisseurs. Les appartements arrivent largement en tête des recherches, cités par 60 % des agences l'Adresse, avec une préférence pour les petites et moyennes surfaces, notamment les T2 et T3. L'ancien conserve également son attractivité, en particulier les logements nécessitant des travaux, recherchés selon 50 % des agences, contre 30 % pour les biens anciens sans travaux. Les passoires thermiques ne sont pas totalement écartées des projets d'investissement : 17 % des agences les mentionnent parmi les biens recherchés, à condition de pouvoir bénéficier d'une décote significative à l'achat.

Quant aux maisons individuelles, elles sont citées par 18 % des agences parmi les biens recherchés par les investisseurs. Si elles suscitent un intérêt plus limité que les appartements, ce chiffre montre qu'elles conservent une place sur le marché de l'investissement locatif. Alors que plusieurs amendements au projet de budget 2027 proposent d'étendre le dispositif Jeanbrun aux maisons individuelles, leur intégration permettrait d'élargir les possibilités d'investissement et de mieux répondre à la diversité des besoins locatifs, notamment dans les territoires périurbains et ruraux où ce type de logement est particulièrement présent.

« Les investisseurs restent intéressés par l'ancien avec travaux, à condition de pouvoir anticiper précisément le coût global de leur projet et d'en préserver la rentabilité. Même une passoire thermique peut trouver preneur si la décote à l'achat permet de financer les travaux de rénovation nécessaires. En revanche, lorsque le montant des travaux reste difficile à évaluer, notamment en copropriété, les investisseurs hésitent davantage à se lancer. Aujourd'hui, pour déclencher une décision d'achat, il ne suffit plus de négocier le prix du bien : il faut pouvoir sécuriser l'ensemble de l'opération, tant sur le plan financier que sur celui des travaux », souligne Brice Cardi, président de l'Adresse.

Globalement, un appétit moindre des investisseurs et encore de nombreux freins

Alors que le gouvernement a fait de la relance de l'investissement locatif l'une de ses priorités, notamment à travers la mise en place du dispositif Jeanbrun, les effets de cette mesure peinent encore à se faire sentir sur le terrain. Ainsi, en 2026, seules 12 % des agences l'Adresse constatent un regain d'intérêt des investisseurs pour l'immobilier locatif, tandis que 55 % observent au contraire un recul de la demande, dont 37 % une baisse marquée. Un tiers des agences (33 %) estime que l'intérêt des investisseurs est resté stable. Des résultats qui témoignent d'un marché locatif encore fragilisé, malgré les mesures engagées pour tenter de le redynamiser.

Évolution de l'appétit des investisseurs pour le marché locatif en 2026

Plusieurs obstacles continuent de peser sur la reprise de l'investissement locatif. En tête des freins identifiés par les agences l'Adresse figurent le niveau des taux d'intérêt (60 % des réponses des agences) et les prix de l'immobilier (57 %), qui pèsent sur la rentabilité des opérations. Viennent ensuite le poids de la fiscalité, notamment de la taxe foncière (51 %), ainsi que les contraintes liées à la rénovation énergétique (46 %), qui contribuent également à freiner les projets des investisseurs.

Des évolutions législatives attendues pour transformer les intentions d'investissement en projets concrets

Alors que s'ouvre à l'Assemblée nationale l'examen du projet de budget 2027, plusieurs évolutions du dispositif Jeanbrun restent au cœur des discussions parlementaires. Le projet de loi de relance et de décentralisation du logement prévoit notamment d'assouplir les conditions d'accès au dispositif dans l'ancien, avec un abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, tel que retenu en commission des affaires économiques, ainsi qu'une ouverture aux maisons individuelles anciennes.

En parallèle, de nouveaux amendements déposés dans le cadre du budget 2027 visent à élargir davantage le dispositif. C'est notamment le cas de l'amendement I-3966, déposé le 10 octobre, qui propose d'étendre le Jeanbrun aux maisons individuelles neuves, tout en reprenant l'ouverture aux maisons anciennes. Ces assouplissements restent toutefois soumis à l'adoption définitive des textes. Leur concrétisation pourrait contribuer à lever certains freins à l'investissement et à encourager la remise sur le marché locatif de logements anciens rénovés.

« Simplifier le Jeanbrun est essentiel, mais encore faut-il que les investisseurs puissent concrètement s'en saisir. Ils ont besoin de règles claires et pérennes pour savoir quels biens sont éligibles, quels travaux engager et quelle rentabilité espérer. Dans un contexte de pénurie de logements à louer, l'enjeu est de transformer ces évolutions législatives en investissements réels et en logements effectivement remis sur le marché locatif », conclut Brice Cardi, président de l'Adresse.

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