Charges locatives à Avignon : quelles charges peut-on récupérer sur le locataire ?

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, correspondent à certaines dépenses initialement réglées par le propriétaire mais dont le remboursement peut être demandé au locataire.

Elles concernent principalement les services liés à l'usage du logement, l'entretien courant de certaines parties de l'immeuble ainsi que certaines taxes directement liées à l'occupation du bien.

La liste de ces dépenses est réglementée. Un propriétaire ne peut donc pas répercuter automatiquement sur son locataire l'intégralité des charges qu'il règle lui-même.

Parmi les principales dépenses récupérables peuvent notamment figurer :

• l'eau froide et, lorsqu'ils sont collectifs, certains frais liés à l'eau chaude et au chauffage ;
• l'électricité et l'entretien courant des parties communes ;
• certaines dépenses de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur ;
• le nettoyage des parties communes ;
• certains frais d'entretien des espaces verts ;
• certaines dépenses liées au gardien ou à l'employé d'immeuble selon leur nature ;
• la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

La situation dépend donc des équipements de l'immeuble et de la nature exacte des dépenses engagées.

Toutes les dépenses figurant sur un relevé de copropriété ne sont pas récupérables.

Les gros travaux, certaines réparations importantes, les honoraires du syndic ou encore les dépenses directement liées à la propriété du logement restent notamment à la charge du bailleur.

Dans une copropriété, il est donc important de lire attentivement le décompte annuel transmis par le syndic afin de distinguer les dépenses récupérables des dépenses propriétaires.

Cette vérification peut être particulièrement utile dans les copropriétés anciennes d'Avignon où les charges peuvent comprendre de nombreux postes différents.

Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur la taxe foncière payée par le propriétaire, mais elle fait partie des dépenses pouvant être récupérées auprès du locataire.

Il faut cependant distinguer le montant réel de la TEOM des frais de gestion fiscale, qui restent à la charge du propriétaire.

Il est donc conseillé de conserver chaque année l'avis de taxe foncière afin de pouvoir justifier précisément le montant demandé au locataire.

Dans une location vide, les charges sont généralement versées sous forme de provisions mensuelles, en complément du loyer.

Le propriétaire estime un montant à partir des dépenses précédentes puis effectue une régularisation en fonction des charges réellement récupérables.

En location meublée, le bail peut prévoir soit des provisions avec régularisation, soit un forfait de charges. Dans ce dernier cas, il n'y a normalement pas de régularisation en fonction des dépenses réellement supportées.

Le choix du mode de location influence donc également la gestion des charges.

Pour approfondir ce sujet, consultez notre article « Location meublée ou vide à Avignon : que choisir pour louer son appartement ? ».

Lorsque les charges sont payées sous forme de provisions, une régularisation doit être effectuée au moins une fois par an.

Le propriétaire compare alors le montant total des provisions versées par le locataire avec le montant des dépenses réellement récupérables.

Si le locataire a versé davantage que les charges réellement dues, le trop-perçu doit lui être restitué.

À l'inverse, lorsque les dépenses récupérables sont supérieures aux provisions déjà versées, un complément peut être demandé.

La régularisation des charges fait partie des nombreuses démarches qui doivent être suivies pendant toute la durée d'une location. Pour en savoir plus, consultez « Gestion locative à Avignon : pourquoi confier son bien à une agence immobilière ? ».

Les sommes demandées au locataire doivent pouvoir être justifiées.

Avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit notamment communiquer un décompte des charges par nature et, dans un immeuble collectif, préciser leur mode de répartition.

Les documents permettant de justifier les dépenses doivent ensuite rester à la disposition du locataire pendant la durée prévue par la réglementation.

Il est donc essentiel de conserver les décomptes de copropriété, factures, relevés et avis de taxe foncière liés au logement.

Une erreur fréquente consiste à prendre le montant total des charges de copropriété et à le diviser par douze pour déterminer les charges mensuelles du locataire.

Or, une partie de ces dépenses reste à la charge exclusive du propriétaire.

Il faut donc déterminer précisément la part récupérable avant de fixer les provisions demandées au locataire.

Une mauvaise estimation peut entraîner soit des provisions trop importantes et un remboursement conséquent, soit au contraire un rappel de charges élevé lors de la régularisation annuelle.

Au moment de mettre un logement en location à Avignon, il est important de déterminer séparément :

le loyer hors charges

et

le montant des provisions pour charges.

Pour déterminer une provision réaliste, il est préférable d'étudier les derniers décomptes de copropriété, la taxe foncière et les dépenses réellement récupérables.

Des charges trop élevées peuvent rendre le montant mensuel du logement moins attractif, tandis que des provisions trop faibles peuvent provoquer une régularisation importante quelques mois plus tard.

Le montant du loyer doit également être étudié indépendamment des charges. Vous pouvez consulter notre article
« Estimation locative à Avignon : comment fixer le bon loyer ? ».

Si vous préparez une nouvelle location, retrouvez également les différentes démarches dans notre guide « Mettre son appartement en location à Avignon : quelles sont les étapes ? ».

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