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Immobilier : Bilan du 1er trimestre 2026 selon le réseau l'Adresse

Paris, le 1er avril 2026 - Afin de dresser un bilan du 1er trimestre 2026, l'Adresse a réalisé un sondage auprès de ses 360 agences immobilières. Si l'activité a été dynamique sur les 2 premiers mois de l'année, elle ressort en « dent de scie » sur l'ensemble du 1er trimestre, impactée par le conflit en Iran et, dans une moindre mesure, par les élections municipales. La stabilisation des taux de crédit a permis le retour des acheteurs en début d'année, avant que le marché ne soit pénalisé par l'attentisme généré par le contexte géopolitique. Pour autant, les agences du réseau l'Adresse restent optimistes et s'attendent en majorité à un marché identique à 2025… à condition que la remontée des taux de crédit reste limitée et que le conflit en Iran ne dure pas trop longtemps. En attendant, l'Adresse conseille à ceux qui ont un projet immobilier à court terme de le concrétiser sans attendre !

Le réseau coopératif l'Adresse a réalisé, comme tous les trimestres, un sondage interne auprès de ses 360 agences entre le 23 et le 30 mars, pour dresser un bilan du marché immobilier du premier trimestre et dessiner les perspectives pour le reste de l'année 2026.

Vous trouverez dans cet article

Un marché en dent de scie au 1er trimestre selon 63 % des agences
Plus de vendeurs, moins d'acheteurs : une offre en hausse face à une demande plus limitée
Le contexte géopolitique : un frein à l'activité immobilière dans 64 % des agences
Des prix qui se stabilisent, ou en légère baisse et une négociation devenue structurelle
Le réseau l'Adresse réaliste pour l'année 2026
Les conseils pour réaliser son projet d'achat ou de vente en 2026

Un marché en dent de scie au 1er trimestre selon 63 % des agences

Le réseau l'Adresse constate un début d'année dynamique sur les deux premiers mois de l'année, avant un ralentissement en mars, en lien avec contexte géopolitique marqué par le début de la guerre en Iran, mais aussi la tenue des élections municipales. Ainsi, si 22 % des agences jugent le marché dynamique au 1er trimestre, 63 % estiment qu'il a plutôt été en « dent de scie », et même au ralenti pour 14 % des agences. Pour autant, au global, le volume d'activité de l'Adresse est resté stable par rapport au 1er trimestre 2025, et en hausse de 10 % par rapport au 1er trimestre 2024.

« L'année 2026 a très bien démarré, dans le sillage du dynamisme de l'année 2025, grâce à la stabilisation des taux de crédit et à l'acceptation d'offres plus basses par les vendeurs. Mais au mois de mars, le début du conflit au Moyen-Orient, et dans une moindre mesure, les élections municipales, ont entrainé de l'attentisme et un ralentissement de l'activité, avec une baisse des contacts et, d'ores et déjà, certains projets reportés ou suspendus », analyse Brice Cardi, président du réseau l'Adresse.

Infographie sur le dynamisme du marché depuis le début de l'année 2026 selon les agences l'Adresse

Pour autant, sur les deux premiers mois de l'année, le marché immobilier a été dynamique avec des primo-accédants toujours présents, mais un marché dominé par les secundo-accédants dans une majorité d'agences, et également le retour des investisseurs, dans les départements certains littoraux, notamment en régions Paca, Occitanie et Nouvelle Aquitaine.

« L'année a vraiment bien débuté avec un retour à l'équilibre grâce à des secundo-accédants nombreux, contribuant à une meilleure rotation des biens, et des primo-accédants toujours présents, avec la volonté d'acheter plutôt que rester locataires, et même le retour des investisseurs dans certaines régions… La guerre en Iran est venu porter atteinte à cette dynamique » complète Brice Cardi.

Infographie sur les profils d'acheteurs les plus nombreux depuis le début de l'année 2026

Plus de vendeurs, moins d'acheteurs : une offre en hausse face à une demande plus limitée

Ce retour à raison s'est également traduit par un rééquilibrage du marché entre offre et demande : au 1er trimestre, la moitié des agences ont constaté une hausse du nombre de biens à la vente (un chiffre néanmoins en baisse) et 42 % une baisse du nombre d'acquéreurs potentiels. Elles sont quand même 35 % à constater une hausse du nombre de contacts d'acquéreurs potentiels, bien que cette tendance se soit inversée en mars. « Nous sommes de retour à un marché d'acquéreurs, actuellement à la fois plus exigeants, mieux informés, mais aussi moins enclins à se positionner rapidement et plus réticents à faire des travaux en raison du contexte… » analyse Brice Cardi.

Infographie sur les évolutions constatées depuis le début de l'année 2026

Le contexte géopolitique : un frein à l'activité immobilière dans 64 % des agences

Si en 2025, le marché avait été partiellement impacté par l'incertitude politique, notamment au niveau des investisseurs, au mois de mars 2026, le début du conflit au Moyen-Orient a été un vrai facteur de ralentissement du marché, pour l'ensemble des catégories d'acquéreurs.

En effet, 64 % des agences l'Adresse estiment que la guerre en Iran a impacté leur activité, avec des conséquences plus importantes côté acheteurs selon une majorité d'agences, mais tout autant coté acheteurs que vendeurs, selon plus de 30 % d'entre elles. Notamment, ceux qui avaient le projet de vendre leur bien pour en acheter plus grand ou ailleurs, sont les plus frileux de réaliser cette double opération dans le contexte actuel.

Infographie des clients les plus impactés par le conflit depuis le début de l'année 2026

Voici les principaux effets constatés par les agences l'Adresse sur leur activité :

Une baisse marquée des contacts acquéreurs, qu'il s'agisse d'appels entrants, mails ou même des visites, dont certaines ont été annulées en mars en raison du coût de l'essence lorsque le bien est loin du domicile actuel - entraînant un net ralentissement de l'activité.
Une baisse des demandes d'estimation ou des annulations de rendez-vous d'estimation entrainant un recul des mises en vente
Un allongement des délais de décision d'achat ou de vente et une hausse des hésitations au moment de faire une offre, en lien avec le contexte géopolitique et économique
Une diminution des investisseurs, avec un retrait de certains de projets en cours ou des exigences de rentabilité plus élevées lors de l'achat, mais aussi la vente de certains biens précédemment en location
Un attentisme généralisé : de nombreux projets d'achat et de vente sont actuellement reportés, voire annulés

Bilan : un marché attentiste, des projets reportés ou qui se concrétisent mais avec des négociations accrues et une activité surtout pour les projets contraints (divorce, succession) ou sur les biens les plus accessibles.

« Côté acheteurs, le conflit crée un climat d'incertitude qui incite à la prudence : les projets sont reportés, les décisions sont plus longues et les acquéreurs plus prudents et avec davantage de négociation lorsque des offres sont faites. Côté vendeurs, on observe de l'attentisme, avec moins d'estimation et quelques mises en vente différées dans l'attente d'une meilleure visibilité. Le marché marque ainsi un ralentissement, sans être à l'arrêt, et pourrait rapidement repartir si le contexte se stabilise » détaille Brice Cardi.

« Les acheteurs sont toujours présents sur notre marché, mais essentiellement ceux qui ont la sécurité de l'emploi, comme des fonctionnaires notamment. Et dès l'annonce du conflit en Iran, nous avons également vu une catégorie d'investisseurs nous contacter avec la volonté de placer leur épargne « en lieu sûr » plutôt que de la laisser sur leurs comptes en banque. Il y a un vrai effet valeur refuge de l'immobilier » détaille Pacaline Genelot, directrice de l'Agence l'Adresse de Grenoble.

En revanche, la tenue des élections municipales a eu un impact plus limité : seulement 35 % des agences ont constaté un impact sur leur activité et notamment une baisse des contacts, en particulier dans certaines communes qui avaient un maire marqué politiquement ou depuis de longues années, avec une attente de changement de la part des habitants. Cela entrainé de l'attentisme chez les acheteurs de résidence principales mais aussi chez les investisseurs.

Des prix qui se stabilisent, ou en légère baisse et une négociation devenue structurelle

Le sondage confirme par ailleurs une stabilisation des prix au 1er trimestre selon près de la moitié des agences (45 % des agences). Elles sont néanmoins autant à relever une baisse des prix par rapport au 1er trimestre 2025, le plus souvent modérée (moins de 3 %) mais parfois plus élevée, pour un tiers d'entre elles. Seuls 10 % des agences constatent une hausse des prix, mais limitée.

En effet, dans ce contexte avec des stocks de biens à vendre supérieurs à la demande, l'heure a été à la négociation. Près de 65 % des professionnels du réseau l'Adresse ont observé une hausse des marges de négociation par rapport au 1er trimestre 2025 : entre 4 et 7 % du prix affiché dans 60 % des agences, mais jusqu'à 10 % dans un quart d'entre elles !

« Cette stabilisation des prix témoigne d'un retour à raison des vendeurs qui acceptent davantage que les prix ne sont plus ceux de la période post-covid. Et si certains marchés restent orientés à la hausse, cela ne devrait pas durer compte tenu de la tendance à la hausse des taux que nous devrions subir dans les prochaines semaines si le conflit au Moyen-Orient se prolonge. Nous sommes revenus à un marché de négociation raisonnée avec la nécessité d'avoir tout de même un positionnement juste dès la mise en vente, le « juste prix de vente » reflétant la solvabilité réelle des acquéreurs et les conditions économiques du moment », explique Brice Cardi.

Malgré le contexte géopolitique qui a fragilisé le dynamisme du marché, les agences l'Adresse donne au 1er trimestre 2026 une note moyenne de 6 sur 10, soit la même qu'en 2025.

Le réseau l'Adresse réaliste pour l'année 2026

Concernant les perspectives pour le reste de l'année 2026, les professionnels du réseau l'Adresse interrogés font preuve de réalisme, mais aussi d'optimisme. Une majorité d'entre eux (52 %) anticipe un marché relativement identique à celui de 2025, tandis qu'un tiers (32,3%) pense qu'il sera plus dynamique l'année dernière. Seuls 15 % des agences craignent une dégradation.

Sans surprise, les principaux freins identifiés à un marché plus dynamique sont le contexte géopolitique (73 % des réponses), la réticence persistante de certains vendeurs à ajuster leurs prix (66 %), l'attentisme des acheteurs (58 %) et le niveau des taux de crédit (39 %). Les contraintes liées au DPE et à la rénovation énergétique semblent moins prégnantes dans le contexte actuel.

Infographie sur les freins qui subsistent depuis le début de l'année 2026

Les conseils pour réaliser son projet d'achat ou de vente en 2026

Dans un contexte où ni les taux, ni les prix ne seront totalement lisibles à court terme, les professionnels du réseau l'Adresse rappelle que l'immobilier s'inscrit dans un cycle long : le bon moment est celui en lien avec la volonté de réaliser un projet immobilier. Pour ceux qui ont un projet à court terme, ils recommandent globalement de ne pas attendre et de passer à l'action, tant que le la visibilité, notamment sur les taux de crédit, subsiste.

Côté acquéreurs, il est ainsi conseillé de profiter des taux encore accessibles, d'être réactifs et de ne pas hésiter à négocier dans un marché à leur avantage.

Côté vendeurs, le conseil est de mettre son bien en vente au prix juste, avec l'aide de professionnels pour rassurer les acheteurs et sécuriser les ventes dans des délais raisonnables.

Il ne faut pas oublier que l'immobilier reste une valeur refuge, même (surtout !) en période d'incertitude. Enfin, l'accompagnement par un professionnel est jugé clé pour réussir et sécuriser chaque étape du projet, coté acheteurs comme vendeurs.

« 2026 est une année d'incertitude dont le dynamisme dépendra de la durée du conflit. S'il prend fin rapidement, ce trou d'air que nous connaissons actuellement pourrait être compensé par une reprise rapide de l'activité. Mais si les taux de crédit remontent à près de 4 %, la solvabilité des acquéreurs pourrait être atteinte. Pour autant les fondamentaux restent bons : la normalisation des prix et le besoin structurel de logements ainsi que la valeur refuge de la pierre, restent des facteurs positifs… à condition que la confiance revienne et que la visibilité s'améliore. Les projets existent, mais beaucoup sont mis sur pause… ceux qui ont un projet ont intérêt à le concrétiser avant une année 2027 électorale qui risque d'être moins propice et de relancer l'attentisme », conclut Brice Cardi.

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