Actualités de l'immobilier

Immobilier : ce que le nouveau projet de loi change vraiment pour les propriétaires et les locataires

Bonne nouvelle pour le marché immobilier : le gouvernement passe à l'action. Le 23 avril 2026, depuis Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont dévoilé les grandes lignes d'un projet de loi logement ambitieux, attendu au Sénat dès juin 2026. Ce texte s'attaque à deux freins majeurs qui bloquaient propriétaires et investisseurs depuis plusieurs mois : l'interdiction de louer les passoires thermiques et les conditions trop exigeantes du dispositif Jeanbrun. Des évolutions concrètes, qui pourraient changer la donne pour des centaines de milliers de propriétaires sur tout le territoire. L'Adresse vous explique l'essentiel.

Vous trouverez dans cet article

Passoires thermiques : une interdiction assouplie, mais pas supprimée
Dispositif Jeanbrun : trois corrections qui changent tout
Ce que ces mesures changent selon votre situation
L'Adresse à vos côtés pour concrétiser votre projet

Passoires thermiques : une interdiction assouplie, mais pas supprimée

Retour sur une mesure qui a crispé le marché

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G au DPE ne peuvent plus les mettre en location. Une interdiction qui devait s'étendre aux biens classés F dès 2028. Résultat : des dizaines de milliers de logements ont brutalement quitté le marché locatif, alimentant une tension déjà vive sur l'offre disponible — notamment dans les grandes agglomérations et les zones tendues.

Sur le terrain, les agences l'Adresse l'ont constaté au quotidien : des propriétaires désorientés, des locataires face à un choix réduit, et un parc immobilier ancien figé faute d'accompagnement adapté.

La nouvelle approche : louer pour financer, rénover pour pérenniser

Le projet de loi propose une logique différente, fondée sur la responsabilisation progressive plutôt que sur la sanction immédiate. Les propriétaires de logements classés F ou G pourront les remettre sur le marché locatif, à condition de signer un engagement contractuel de rénovation énergétique dans les délais suivants :

3 ans pour une maison individuelle
5 ans pour un appartement en copropriété

Passé ce délai, sans travaux réalisés, l'interdiction de louer redevient pleinement applicable. L'enjeu est de taille : ce sont près de 700 000 logements qui pourraient réintégrer le marché locatif, générant à la fois un choc d'offre bienvenu et une dynamique massive de rénovation du parc existant.

« C'est une évolution que nous appelions de nos vœux. Retirer brutalement des centaines de milliers de logements du marché sans accompagner les propriétaires, c'était aggraver la crise plutôt que la résoudre. Cette approche progressive, fondée sur l'engagement de rénover, est beaucoup plus réaliste et bien plus efficace pour les locataires comme pour les bailleurs » se réjouit Brice Cardi, Président de l'Adresse.

Ce que cela signifie concrètement

Pour un propriétaire d'une passoire thermique, la fenêtre est désormais ouverte : il peut remettre son bien en location dès aujourd'hui, sans attendre la fin des travaux, à condition de s'engager formellement sur un calendrier précis. Les revenus locatifs perçus pendant cette période peuvent alors servir, en tout ou partie, à financer les travaux de rénovation prévus.

Dispositif Jeanbrun : trois corrections qui changent tout

Un outil fiscal prometteur, mais initialement trop contraignant

Introduit par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun offre aux investisseurs locatifs un mécanisme d'amortissement fiscal attractif — jusqu'à 4 % du prix de revient par an — cumulable avec le déficit foncier, en échange d'un engagement de location de 9 ans minimum. Sur le papier, un levier puissant pour relancer l'investissement dans l'ancien et inciter à la rénovation des passoires thermiques.

Dans la pratique, trois obstacles structurels limitaient fortement son impact réel :

Un seuil de travaux fixé à 30 % du prix d'achat dans l'ancien — financièrement dissuasif
Une exigence d'atteindre un DPE A ou B après travaux — techniquement inatteignable dans la plupart des cas
Les maisons individuelles exclues du dispositif — un paradoxe pour un outil censé s'appliquer sur tout le territoire

Les trois assouplissements annoncés :

Le coût des travaux revu à la baisse

Le seuil minimum de travaux exigés dans l'immobilier ancien passe de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Sur un bien à 200 000 €, l'effort requis descend ainsi de 60 000 € à 40 000 € — un montant qui correspond à une rénovation sérieuse et cohérente (isolation, remplacement du chauffage, menuiseries), sans pour autant transformer l'opération en chantier de promotion immobilière.

Un objectif DPE enfin atteignable

Exiger l'étiquette A ou B en rénovation dans l'ancien relevait souvent de l'utopie, notamment en copropriété où un propriétaire ne peut agir que sur son lot. Le projet de loi remplace cette obligation par un critère de progression de deux classes DPE après travaux : un logement E peut viser le C, un D peut atteindre le B. Des objectifs ambitieux mais réalistes, qui récompensent un effort concret sans exiger une performance impossible.

Les maisons individuelles enfin intégrées

Plus de 55 % du parc immobilier français est composé de maisons individuelles. Les exclure d'un dispositif fiscal censé s'appliquer « partout en France » constituait une contradiction majeure, particulièrement pénalisante pour les territoires périurbains et ruraux où les passoires thermiques sont les plus nombreuses. Cette correction est essentielle pour faire du dispositif Jeanbrun un vrai levier national.

« L'assouplissement du dispositif Jeanbrun, c'est le signal fort que le marché attendait. En rendant le seuil de travaux accessible, en fixant un objectif DPE réaliste et en ouvrant enfin le dispositif aux maisons individuelles, le gouvernement donne aux investisseurs les moyens de participer concrètement à la rénovation du parc ancien. C'est une bonne nouvelle pour le marché, pour les locataires et pour la transition énergétique » analyse Brice Cardi.

Ce que ces mesures changent selon votre situation

Vous êtes propriétaire bailleur d'une passoire thermique ? Vous pouvez envisager de remettre votre bien en location sans attendre la fin des travaux, sous réserve de vous engager contractuellement sur un calendrier précis. Nos agents peuvent vous aider à évaluer la valeur locative de votre bien et à préparer votre dossier.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien ? Le dispositif Jeanbrun assoupli ouvre des opportunités concrètes, notamment sur des biens anciens décotés nécessitant des travaux. L'équation fiscale et patrimoniale est désormais plus favorable.

Vous êtes locataire à la recherche d'un logement ? Le retour progressif de 700 000 logements sur le marché devrait contribuer à détendre l'offre locative dans de nombreux territoires, avec des biens en cours de rénovation ou récemment rénovés.

L'Adresse à vos côtés pour concrétiser votre projet

Ces évolutions législatives ouvrent des opportunités réelles, mais elles impliquent aussi une bonne connaissance des nouvelles règles du jeu. Nos professionnels sont formés et mobilisés pour accompagner chaque étape de votre projet :

Estimation de votre bien et conseil sur son positionnement locatif
Analyse du DPE et orientation vers les travaux prioritaires
Accompagnement des propriétaires bailleurs dans la mise en conformité de leurs engagements
Conseil aux investisseurs sur les opportunités offertes par le dispositif Jeanbrun assoupli

Le projet de loi sera examiné au Sénat en juin 2026, pour un vote espéré avant la fin de l'année. C'est dès maintenant qu'il faut anticiper et préparer votre projet.

Prenez rendez-vous avec votre agence l'Adresse la plus proche pour bénéficier d'un conseil personnalisé, adapté à votre situation et à votre territoire.

Contactez une agence l'Adresse

Ces articles peuvent vous intéresser