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Conseils immobiliers

LA LOCATION

Vous disposez d'un bien immobilier à louer.

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison d'habitation, d'un local commercial ou professionnel, d'un logement meublé ou étudiant… L'AGENCE L'ADRESSE VIDAUBAN vous aide à préparer la mise en location, à trouver le meilleur locataire et à choisir le bail le plus adapté.

PRÉPARER LA MISE EN LOCATION

La location d'un bien nécessite la prise en compte de deux obligations :

  • fournir un « logement décent à son locataire »,
  • respecter des normes strictes.

La réglementation, de plus en plus contraignante au bénéfice du locataire, impose, en fonction des caractéristiques du bien immobilier, des diagnostics préalables. Les ignorer, c'est prendre le risque d'un recours devant le juge de la part du locataire. Nous pouvons vous accompagner dans toutes ces mesures.

Logement décent

Selon un décret paru en 2002, le propriétaire bailleur est tenu de délivrer au locataire un « logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Cette définition certes un peu floue peut obliger le propriétaire à effectuer des travaux de mise en conformité et/ou de rénovation, pour éviter que l'habitat ne soit jugé « indigne ».

Autres obligations : le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Le bien à louer doit être exempt de termites, respecter les normes concernant l'amiante et le saturnisme (plomb dans l'eau des canalisations) et disposer d'une installation de gaz naturel en bon état de marche. Le locataire doit également être informé de l'existence de risques naturels et/ou technologiques.

DIAGNOSTICSA FAIRE RÉALISER
Surface habitable (loi Boutin)Pour tous les logements
Diagnostic de performance énergétiquePour tous les logements, locaux…
Risque d'exposition au plombPour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 (parties communes et privatives)
Risques technologiquesLorsque la zone sur laquelle est située l'habitation est dotée d'un « plan de prévention des risques technologiques »
Risques naturelsLorsque la zone sur laquelle est située l'habitation est dotée d'un « plan de prévention  des risques naturels prévisibles », par exemple des risques sismiques.

 Dans les cas où le diagnostic n'est pas réalisé, le locataire pourra faire valoir l'existence d'un vice caché et exiger une baisse de prix, fixée par le juge.

TROUVER LE BON LOCATAIRE

PERFIMMO GESTION vous offre une prestation sur-mesure : elle peut se limiter à la recherche et à la sélection du locataire, ou vous accompagner tout au long du bail.

La recherche et la sélection du locataire

Recherche
Elle combine de nombreux moyens de communication (site internet, fichier client, affichage vitrine). Nous nous engageons à mettre tous les moyens nécessaires pour louer rapidement le bien.

Sélection
La vérification des références des postulants est essentielle. Elle nécessite au minimum une analyse de leurs revenus (état civil, fiches de paie, avis d'imposition pour un particulier) ; (bilans, rapports de commissaires aux comptes, inscription aux greffes pour une société). Elle peut également être complétée de recherches sur la précédente location du postulant (état des lieux précédemment habités) ou/et de références professionnelles, par exemple pour un commerçant.

L'établissement du contrat et du bail et l'état des lieux d'entrée

C'est la deuxième étape, qui prévoit les conditions d'entrée, de sortie et les modalités de paiement de la location. Des contrats de bail type existent, nous vous proposons du sur-mesure en fonction de vos objectifs et de la législation en vigueur, selon que vous souhaitez privilégier la durée du contrat de location– courte ou longue- ou le montant du loyer. Il vous aidera en amont à définir le contrat de bail le plus adapté pour votre bien ; par exemple, une location en meublé.

Pendant la durée du bail

Deux prestations vous sont proposées pour assurer le suivi de la location pendant toute la durée du bail :
 

  • le contrat de gestion locative prend en charge de toutes les démarches nécessaires, tant administratives que financières. C'est un gain de temps non négligeable, qui procure une réelle tranquillité d'esprit, en instituant un intermédiaire entre vous et le locataire, et les autres acteurs concernés (Syndic…).Cet intermédiaire garantit la prise en charge de tous les problèmes pouvant survenir le long du bail, vous alertera sur les conséquences des nouveaux textes réglementaires, et vous aidera aussi à vérifier les obligations du locataire. Le coût de la gestion locative s'estime entre 5% et 7% des revenus locatifs. Cependant, grâce à la déductibilité des honoraires facturés par l'administrateur de biens, tant sur sa gestion que sur l'assurance, le coût effectif de la prestation est réduite en moyenne de 30%.
  • la sécurité du paiement des loyers. En effet, nos assurance « Loyers impayés »  couvrent, pour un prix équivalent à 2,80 % des revenus locatifs, les loyers impayés, les dégradations locatives ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc). De plus, un administrateur de biens peut obtenir une autorisation de prélèvement bancaire du locataire, un service qui n'est pas accessible aux particuliers.
En fin de bail

Le cabinet PERFIMMO GESTION peut, si vous le souhaitez, réaliser l'état des lieux de sortie et le remboursement du dépôt de garantie, éventuellement corrigé de la somme nécessaire aux travaux de remise en état.
Si le bail est renouvelé, il sera intéressant de revaloriser le loyer au prix du marché, qu'un professionnel du métier connaît bien et peut vous aider à justifier.

CHOISIR LE MEILLEUR BAIL

Le choix du bail dépend du type de local et des objectifs du propriétaire dans la gestion de son patrimoine immobilier.
Selon ce qu'il souhaite privilégier (la durée de la location, la rentabilité de l'investissement locatif, la liberté d'utilisation des locaux…), il est utile de faire réaliser par un professionnel de l'immobilier une étude d'opportunité des baux.

Tableau synthétique

TYPES DE BAUXTEXTESDURÉE MINIMALEFIN DE BAILDÉPÔT DE GARANTIE
Bail d'habitationLoi du 6 juillet 89

3 ans (pers. physique)

6 ans (pers. morale)

A l'échéance, et sous conditions de la loi en vigueur1 mois maximum
Bail de droit communCode civilaucuneA l'échéance, et sous conditions de la loi en vigueur1 mois conseillé
Bail meubléLoi du 6 juillet 891 an
(9 mois pour les étudiants)
A l'échéance, et sous conditions de la loi en vigueur1 mois conseillé
Bail commercialCode du commerce9 ansA l'échéance, avec indemnité d'éviction1 à  6 mois maximum
Bail professionnelCode civil
(et loi du 6 juillet 1989)
6 ansA l'échéance, sans conditions6 mois maximum
Bail précaireCode civilaucuneA l'échéance, sans indemnitésLibrement fixé
Bail dérogatoireCode du commercemoins de 2 ansA l'échéancesans indemnités, librement fixé


 

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