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Conseils immobiliers
Le compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir
Le compromis de vente est un contrat préliminaire signé entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d'une vente immobilière. Il engage les parties à conclure la vente définitive sous certaines conditions fixées à l'avance. Cette signature marque l'accord sur le prix, la description du bien et les délais à respecter.
Juridiquement, le compromis de vente vaut vente. Cela signifie que si l'une des parties se rétracte sans motif légitime ou hors délai, elle s'expose à des pénalités. Il ne doit pas être confondu avec la promesse de vente, qui offre une plus grande liberté à l'acquéreur.
Vous trouverez dans cet article
Un compromis de vente c'est quoi
1. Que contient le compromis de vente ?
Le compromis peut être rédigé :
Un compromis de vente inclut plusieurs mentions essentielles :
- L'identité des parties (vendeur et acquéreur)
- La description précise du bien immobilier (localisation, superficie, numéro de lot en cas de copropriété…)
- Le prix de vente convenu
- Les conditions suspensives (notamment l'obtention d'un prêt immobilier)
- Le délai prévu pour la signature de l'acte authentique
- Le montant de l'acompte versé
- Les diagnostics techniques
- Le cas échéant, les documents relatifs à la copropriété
Chaque clause du contrat doit être rédigée avec soin pour protéger les intérêts de toutes les parties.
2. Qui rédige le compromis de vente ?
Le compromis peut être rédigé :
- Soit par un notaire
- Soit par une agence immobilière
- Soit sous seing privé entre vendeur et acheteur
Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou un professionnel de l'immobilier pour éviter toute erreur ou clause abusive. En cas de litige, le compromis de vente signé chez un notaire offre davantage de sécurité juridique.
3. Quelle différence avec la promesse de vente ?
La promesse de vente est un acte unilatéral : seul le vendeur s'engage à vendre son bien à un acheteur donné, qui dispose d'un délai pour lever l'option. Ce dernier peut décider de ne pas acheter, sans devoir se justifier, mais il perdra l'indemnité d'immobilisation versée.
Le compromis de vente, lui, engage les deux parties. Si l'une d'elles ne respecte pas ses engagements, l'autre peut demander l'exécution forcée ou des dommages et intérêts.
Le déroulement d'un compromis de vente
1. Comment se passe un compromis de vente ?
Une fois l'accord trouvé sur le prix, le vendeur et l'acquéreur se réunissent pour signer le compromis de vente. Ce moment est crucial : il engage fermement les parties.
La signature peut se faire à l'étude d'un notaire, ou chez un professionnel de l'immobilier. Un acompte, généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente, est alors versé.
2. Quelles sont les étapes après la signature du compromis de vente ?
Après la signature, plusieurs étapes sont enclenchées :
- Délai de rétractation (10 jours) pour l'acquéreur
- Constitution du dossier de prêt bancaire si besoin
- Réalisation des documents administratifs (urbanisme, droit de préemption, diagnostics…)
- Fixation de la date de signature de l'acte authentique chez le notaire
Chaque étape doit être respectée pour garantir la réussite de la vente.
3. Est-il obligatoire de verser un acompte lors d'un compromis de vente ?
Oui, en pratique, le versement d'un acompte est la norme. Ce montant montre la bonne foi de l'acquéreur. Il sera déduit du prix lors de la vente définitive.
Ce versement peut se faire par chèque ou virement au notaire ou à l'agence immobilière. En cas de rétractation dans le délai légal, l'acompte est intégralement remboursé à l'acheteur.
4. Pourquoi attendre 3 mois après le compromis de vente ?
Ce délai de 3 mois est nécessaire pour :
- Obtenir un prêt bancaire
- Réunir les documents obligatoires
- Laisser le temps au notaire de rédiger l'acte
- Purger les droits de préemption éventuels
Ce laps de temps assure une vente sereine et conforme au droit.
2.5. Quelles sont les clauses d'un compromis de vente ?
Un compromis de vente peut inclure des clauses personnalisées :
- Clause suspensive d'obtention de prêt
- Clause relative à la vente d'un autre bien par l'acquéreur
- Clause pénale en cas de non-respect du contrat
- Clause de substitution si l'achat est réalisé via une société
Ces conditions doivent être définies avec rigueur pour protéger les intérêts des parties.
6. Qui doit payer les frais d'un compromis de vente ?
Généralement, les frais de notaire liés au compromis de vente sont à la charge de l'acquéreur, sauf mention contraire. Ces frais couvrent :
- La rédaction du compromis
- Les vérifications juridiques
- Les démarches administratives
Le vendeur n'a, en principe, pas de frais directs à assumer pour ce contrat.
7. Quelle somme verser à la signature du compromis de vente ?
L'acompte versé représente entre 5 % et 10 % du prix de vente. Ce montant est conservé par le notaire ou l'agence immobilière jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Il permet de sécuriser la vente, tout en garantissant à l'acheteur le bien pendant le délai de traitement.
8. Est-ce que l'acompte sur frais de notaire est obligatoire pour un compromis de vente ?
Oui, une provision est souvent demandée au moment de la signature du compromis pour couvrir les premiers frais (frais d'enregistrement, vérifications…). Cette somme est déduite des frais de notaire lors de la vente finale.
Quels sont les délais liés à un compromis de vente ?
1. Quel délai de rétractation suite à un compromis de vente ?
L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis. Il peut se rétracter sans justification, par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Conséquences en cas de rétractation
Si l'acquéreur se rétracte dans les temps, l'acompte lui est intégralement remboursé. Au-delà du délai, il s'expose à perdre l'acompte, voire à une action en justice pour inexécution du contrat.
3. Délai d'obtention d'un prêt bancaire
La condition suspensive d'obtention du prêt est en général de 45 à 60 jours. L'acquéreur doit fournir au notaire la preuve de sa demande et de la réponse de la banque.
4. Délai entre compromis de vente et acte authentique
Ce délai est habituellement de 2 à 3 mois. Il permet de réunir tous les documents nécessaires et de purger les délais légaux (urbanisme, préemption...).
5. Conseils pour réduire le délai de rétractation
Paiement au comptant
Un achat sans recours à un prêt raccourcit considérablement les délais. L'acquéreur doit pouvoir justifier de ses fonds disponibles.
Documents administratifs
Anticiper la collecte des documents (diagnostics, titre de propriété, règlement de copropriété…) permet de gagner un temps précieux.
Rôle du notaire
Le notaire joue un rôle central. Il assure la conformité de l'acte, gère les formalités et sécurise juridiquement la vente. Bien choisir son notaire peut fluidifier la procédure.
En résumé
Le compromis de vente est une étape essentielle de tout achat immobilier. Il engage fermement le vendeur et l'acquéreur à conclure la vente, dans un cadre sécurisé et réglementé. Bien rédigé et bien préparé, ce contrat permet de mener à bien son projet d'achat en toute confiance. Faites-vous accompagner par un professionnel de l'immobilier ou un notaire pour optimiser chaque étape.
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