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Conseils immobiliers

VENDRE SON BIEN AVEC L'ADRESSE

Dans un contexte de crise, les opportunités de vente semblent plus compliquées.
Grâce à notre activité d'Administrateur de biens, notre cabinet est régulièrement mandaté par des investisseurs pour trouver des biens sur l'ensemble du secteur Varois. Pourquoi pas le vôtre ?

Par ailleurs, sachez qu'un dossier de vente est aujourd'hui soumis à un grand nombre de réglementations et obligations administratives.
L'ADRESSE TOULON peut vous soulager d'un travail conséquent et vous protéger de désagréments futurs.

Enfin, la mise en vente demande une grande disponibilité pour les visites du bien. Le recours à un professionnel est bien évidemment la meilleure solution pour les personnes actives.

LE PRIX

Le prix de vente d'un bien dépend en premier lieu de la demande. C'est à ce titre qu'il est important de faire appel à un transactionnaire qui a des contacts réguliers avec des acquéreurs potentiels. C'est le cas de L'ADRESSE TOULON. Pour autant, les contacts ne suffisent pas pour obtenir le meilleur niveau de transaction. Il est en effet essentiel d'avoir un professionnel à ses côtés pour estimer la valeur du bien, et surtout démontrer au futur acquéreur, exemples à l'appui, la justesse de ses estimations. Une bonne négociation ne peut s'engager que sur des bases saines, c'est à dire, sur des éléments irréfutables. L'ADRESSE TOULON, par sa connaissance du marché, a les moyens de vous bâtir un dossier convainquant.

Exemples de critères de valorisation

 VALORISATIONDÉVALORISATION
L'emplacementQuartier recherché, bonne desserte, présence de commerces, d'écoles, d'espaces vertsZone isolée, mal desservie, avec nuisances (sonores, activité polluante…) et servitudes (urbaines)
L'immeuble ou la copropriétéDisposant d'ascenseur, de places de parking, de gardiennage, de sécurité (codes d'entrée, grillages et haies plantées…)Existence de servitudes de voisinage, de passage, de vue, d'écoulement des eau) ou d'autres contraintes (panneaux publicitaires…)
Bon degré d'entente entre copropriétaires (pour le vote de travaux par exemple)Copropriété figée, endettée…
Règlement de copropriété contraignant* 
Le bienEtat neuf ou récemment rénovéNécessitant des travaux
Matériaux nobles (pierre de taille…)Construction des années 50 à 70
Belle exposition et éclairage naturelOrientation nord, petites ouvertures
Etages supérieursRez-de chaussée, 1er étage,
étages élevés sans ascenseur
Chauffage collectif et bonne isolationChauffage électrique, par le sol
Hauteur sous plafond, cheminées 
Salle de bains et WC séparés, éclairage naturel 
Disposition des pièces et belle superficie du séjour (35m² minimum)Pièces étriquées, mal disposées (accès de la chambre par le séjour par exemple)
Balcon, terrasse, jardin (privatif ou non) 

 * par exemple, interdisant l'exploitation commerciale du bâtiment, ce qui évite les désagréments des activités de déchargement des marchandises, les poubelles, éventuellement les odeurs en cas de commerce de bouche…

LE MANDAT DE VENTE

Il est établi entre un mandant -le client- et le mandataire – le cabinet, qui acquiert ainsi la charge de la vente du bien.
Il est généralement conclu pour « une période irrévocable » de 3 mois, qui sera prorogée, sauf dénonciation, moyennant un préavis.

Points principaux :

  • le mandat peut être exclusif ou simple. Dans ce cas, d'autres mandataires auront la possibilité de proposer le bien à la vente. Par ailleurs, le mandant garde toute liberté de procéder lui même à la recherche d'un acquéreur. Cependant, le mandant ne peut traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, et ce pendant toute la durée du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration.
  • Il doit désigner le bien (adresse, étage, n° de lot en copropriété) et indiquer précisément la superficie du lot.
  • Le prix de vente stipulé est valable « sauf accord ultérieur des parties », ce qui permet une marge de négociation
  • La rémunération du mandataire est proportionnelle au prix du bien, et repose sur un pourcentage compris entre 5 à 10%, en fonction des attributs du bien.

Attention  : le mandant s'engage à signer au prix, charges et conditions convenues dans le mandat toute promesse ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

LES VISITES

Selon l'état du marché immobilier, le bien mis en vente peut trouver un acquéreur plus ou moins vite.
Mais quelle que soit la situation, il faut prévoir un certain nombre de visites et ne les cesser que lorsque la promesse ou le compromis de vente sont signés.
Une visite dure environ une heure et peut être suivie d'une offre immédiate. Il est donc utile d'être prêt à négocier et à signer une promesse ou un compromis. Au préalable, il est utile d'avoir pris contact avec un notaire et d'avoir constitué le dossier de diagnostics techniques.
Dans le cadre d'un mandat de vente, c'est le mandataire qui a la charge de l'annonce publicitaire et des visites. C'est lui qui a la charge d'établir tous les actes sous seing privé et de recueillir la signature de l'acquéreur.

LES DIAGNOSTICS

Un  dossier dit de « diagnostics techniques » est nécessaire au contrat de ventes..

Vous trouverez sur les tableaux ci-dessous la synthèse des diagnostics immobiliers obligatoire pour la vente ou la location de votre bien immobilier. Pour tous renseignements ou précisions supplémentaires, n'hésitez pas à nous contacter.

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